201503.24
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Lohnen sich vermietete Eigentumswohnungen als Kapitalanlage?

Sicherheitsorientierte Anleger durchleben seit Jahren schwere Zeiten. Die Zinsen für festverzinsliche Wertpapiere sind kontinuierlich gesunken. Kurzlaufende Bundeswertpapiere weisen negative Zinsen aus. Für Festgeld zahlen die Banken aktuell 0,1 % – 0,5 % Zinsen. Und Aktien empfinden viele wegen der Kursschwankungen als riskant und unsicher. Vermietete Immobilien sind deshalb für viele sicherheitsorientierte Anleger die präferierte Anlageklasse bei zudem günstigen Baufinanzierungszinsen. Mehrheitlich erfolgt dabei die Anlage direkt durch Erwerb einer zu vermietenden Eigentumswohnung.

Die wichtigsten Argumente, die dabei pro vermietete Immobilie als attraktives Investment angeführt werden, sind:

  • die Immobilie als Sachwert ist inflationsgeschützt
  • aufgenommenes Kapital wird durch Inflation teilweise getilgt
  • Grundstücke sind nicht vermehrbar
  • Wohnungsbedarf ist stets gegeben
  • die zu erzielende Rendite beträgt 4 % und mehr p.a.

Umso mehr überraschen die Zahlen einer Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) von September 2014. Demzufolge erzielen mehr als 77 % der vermieteten Immobilien eine Rendite von weniger als 4 % p.a. – vor Inflation wohl bemerkt. Noch deutlicher ist das Ergebnis, wenn man die Inflation der letzten zwanzig Jahre mit durchschnittlich 2 % p.a.  in Abzug bringt. Dann erzielen mehr als 57 % der Anleger mit vermieteten Immobilien keine oder eine negative Immobilienrendite. Die wesentlichen Gründe dafür sind:

  • Hohe Erwerbsnebenkosten von 10 % und mehr des Kaufpreises
  • Laufender Verwaltungsaufwand
  • Laufende Instandhaltungskosten
  • langfristig steigender Sanierungsaufwand (z.B. Sanitäreinrichtungen, Heizungsanlage)
  • Nachvermietungsrisiko (Mietreduzierung, Zahlungsausfall, Mietnomaden)

Ein zusätzlicher, wichtiger Aspekt ist die unbestimmte Laufzeit der Immobilienanlage. Der Verkauf der Wohnung erfolgt  meistens nach Auszug des Mieters, um die Wohnung renditeerhöhend auch Eigennutzer anbieten zu können.  Ferner besteht bei Finanzierung des Immobilienkaufpreises stets ein Finanzierungsrisiko; die Höhe des Anschlusszinses ist bei Kauf unbekannt. Und schließlich unterbleibt bei Kauf einer Wohnung die empfehlenswerte Risikostreuung auf mehrere Wohnprojekte. Der Kauf einer zu vermietenden Immobilie will folglich gut überlegt sein.

Bleibt die Schlussfrage, ob es zum Kauf einer vermieteten Immobilie Alternativen gibt? Ja, eine Anlagemöglichkeit sind alternative Immobilienfonds, die das Investitionsrisiko auf 30 bis 40 verschiedene Wohnprojekte verteilen. Diese werden nach Fertigstellung an Eigennutzer verkauft, weshalb Instandhaltungskosten, langfristiger Sanierungsaufwand und Nachvermietungsrisiko entfallen.

Hinweis: diese Ausführungen dienen ausschließlich zur Erstinformation. Sie stellen keine Kauf- oder Verkaufsempfehlung dar und ersetzen nicht die ausführliche individuelle Beratung.

Hamburg, März 2015